存量房是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋。存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，存量房主要包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的尾盤(pán)、開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是處于空置的房屋。
這個(gè)五大塊存量房中，前兩種屬于新房銷(xiāo)售（即開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品），后三類(lèi)屬于二手房（即舊房）銷(xiāo)售。房屋銷(xiāo)售的情形不一樣轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算土地增值稅的扣除也是不一樣。那么在實(shí)際操作過(guò)程中，對(duì)于后三種銷(xiāo)售舊房時(shí)如何準(zhǔn)確的掌握和控制將對(duì)于土地增值稅的交納影響非常重大，下面為大家整理了銷(xiāo)售舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目確定的方法。
政策依據(jù)：
一）財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文規(guī)定關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。
二）財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％的計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5％的基數(shù)。
三）財(cái)稅字〔2006〕21號(hào)文規(guī)定，關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題：對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。
根據(jù)以上政策依據(jù)，納稅人計(jì)算轉(zhuǎn)讓二手房土地增值稅的扣除項(xiàng)目的確定分為以下三種方法：
一、以舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包含取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅，同時(shí)要求必須取得土地出讓票據(jù)且實(shí)際支付地價(jià)款。未支付地價(jià)款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。
2、房屋的評(píng)估價(jià)格：
評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格x成新度折扣率
房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格：指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。
3、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：
城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅。
4、評(píng)估費(fèi)。
因隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格等而按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)的評(píng)估費(fèi)不可扣。
案例：
2021年12月某企業(yè)轉(zhuǎn)讓5年前自建的一棟辦公樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收入8000萬(wàn)元，當(dāng)年購(gòu)入土地支付地價(jià)款及稅費(fèi)2200萬(wàn)元，該辦公樓的原值為4000萬(wàn)元，已提折舊1000萬(wàn)元，已知該辦公樓重置成本5000萬(wàn)元，成新度為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該辦公樓相關(guān)稅金444萬(wàn)元（不含增值稅）該企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為多少？
解析扣除項(xiàng)目為：
（1）取得上地使用權(quán)支付的金額2200萬(wàn)元
（2）評(píng)估價(jià)格5000*70%＝3500萬(wàn)元
（3）轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金444萬(wàn)元
（4）評(píng)估費(fèi)0萬(wàn)元
扣除項(xiàng)目合計(jì)：2200+3500+444+0＝6144（萬(wàn)元）
二、不能取得評(píng)估價(jià)格，能提供購(gòu)房發(fā)票的，可以按發(fā)票法扣除。
1、不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除，作為地價(jià)和評(píng)估價(jià)?？鄢痤~=發(fā)票價(jià)（1+5%x年數(shù)）
友情提示（1）發(fā)票所載金額
營(yíng)業(yè)稅發(fā)票：發(fā)票所裁金額；
增值稅普通發(fā)票：價(jià)稅合計(jì)金額;
增值稅專(zhuān)用發(fā)票：不含增值稅金額加上不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。
友情提示（2）發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買(mǎi)年度）×5%]
購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年，未滿(mǎn) 12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視為一年。
例如8個(gè)月為零年，20個(gè)月即1年8個(gè)月為2年。13個(gè)月為1年；25個(gè)月為2年。
2、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金。
城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 、印花稅、 契稅 。
友情提示：購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
案例：
2021年12月，某公司銷(xiāo)售自用廠房，不能取得評(píng)估價(jià)格，該公司提供的購(gòu)房發(fā)票（營(yíng)業(yè)稅發(fā)票）所載購(gòu)房款為1500萬(wàn)元，購(gòu)房時(shí)繳納契稅45萬(wàn)，購(gòu)買(mǎi)日期為2010年10月。允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)100萬(wàn)元。該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為多少？
解析：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格但能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%加計(jì)扣除。
該公司在計(jì)算土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額時(shí)的“每年”是指按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年，未滿(mǎn) 12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視為一年。2010年10月至2021年12月共計(jì)11年2個(gè)月，按11年計(jì)算。
發(fā)票所載金額及加計(jì)金額為：1500x（1+11×5%）＝2325（萬(wàn)元）
轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：購(gòu)買(mǎi)時(shí)的契稅及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的相關(guān)的稅費(fèi)45+100＝145
該公司在計(jì)算土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額為：2325+145＝2470（萬(wàn)元）
三、既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定扣除項(xiàng)目。
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)于隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅。
所稱(chēng)的隱瞞，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。所稱(chēng)的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。?
隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。