不動(dòng)產(chǎn)租賃定義
不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物。判斷屬于動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)鍵，不在于使用的時(shí)候是移動(dòng)狀態(tài)還是固定不動(dòng)的狀態(tài)，而是移動(dòng)后是否會(huì)引起性質(zhì)、形狀的改變。
不動(dòng)產(chǎn)的租賃稅率及賬務(wù)處理
1不動(dòng)產(chǎn)租賃分錄
1.收到租賃費(fèi)用(多個(gè)月租金)
?、?一般納稅人(一般計(jì)稅法)
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入(當(dāng)月租金)
合同負(fù)債(以后月份租金)
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)
?、?一般納稅人(簡(jiǎn)易計(jì)稅法)
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入(當(dāng)月租金)
合同負(fù)債(以后月份租金，無(wú)以后月份租金則去除此項(xiàng))
應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅
同時(shí)計(jì)提稅金及附加
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
—應(yīng)交教育費(fèi)附加
—應(yīng)交地方教育費(fèi)附加
ps：附加稅以簡(jiǎn)易計(jì)稅稅額為依據(jù)×對(duì)應(yīng)稅率。
?、?小規(guī)模納稅人
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅
PS：小規(guī)模一般賬務(wù)簡(jiǎn)單，按道理，跨年的租金是要做合同負(fù)債的，但實(shí)操過(guò)程中，除非當(dāng)年觸發(fā)企業(yè)所得稅，否則就怎么記賬方便怎么登記。
月底計(jì)提稅金及附加
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
—應(yīng)交教育費(fèi)附加
—應(yīng)交地方教育費(fèi)附加
2.每月末確認(rèn)收入
借：合同負(fù)債(平坦至每月的租金)
貸：其他業(yè)務(wù)收入
3.收到押金
借：銀行存款/現(xiàn)金
貸：其他應(yīng)付款—XX公司
4.出租不動(dòng)產(chǎn)折舊
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：累計(jì)折舊
5.出租不動(dòng)產(chǎn)出現(xiàn)損壞
?、?我方承擔(dān)維修費(fèi)
借：管理費(fèi)用—維修費(fèi)
貸：銀行存款
② 承租方承擔(dān)維修費(fèi)
借：其他應(yīng)收款—XX公司
貸：銀行存款
?、?收回維修費(fèi)
借：銀行存款
貸：其他應(yīng)收款—XX公司
6.對(duì)方違約扣除押金
借：營(yíng)業(yè)外收入—違約金
貸：其他應(yīng)付款——xx公司
2不動(dòng)產(chǎn)租賃稅率
3不動(dòng)產(chǎn)出租涉稅案例
業(yè)務(wù)描述：假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地一致
業(yè)務(wù)一：2016年5月出租2015年12月取得的一棟商鋪，取得2016年5月租金收入，選擇簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅，開具增值稅專用發(fā)票金額100000.00萬(wàn)元，稅額5000.00萬(wàn)元。
業(yè)務(wù)二：2016年5月出租2016年5月購(gòu)進(jìn)的一層寫字樓，取得2016年5月租金收入，開具增值稅專用發(fā)票金額80000.00萬(wàn)元，稅額8800.00萬(wàn)元，寫字樓購(gòu)進(jìn)時(shí)取得增值稅專用發(fā)票金額81818.18萬(wàn)元，稅額9000.00萬(wàn)元，當(dāng)期認(rèn)證相符。
填報(bào)分析：
1)該企業(yè)提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，業(yè)務(wù)一出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額;業(yè)務(wù)二出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，適用稅率11%，業(yè)務(wù)一和業(yè)務(wù)二需分門別類填入《申報(bào)表主表》及附表。
2)業(yè)務(wù)一、業(yè)務(wù)二中取得租賃不動(dòng)產(chǎn)租金收入，業(yè)務(wù)一屬于“簡(jiǎn)易計(jì)稅”項(xiàng)目，其中開具增值稅專用發(fā)票銷售額和銷項(xiàng)稅額應(yīng)填報(bào)在《附列資料(一)》“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”第9b行第1、2列。
業(yè)務(wù)二、租賃不動(dòng)產(chǎn)租金收入屬于“一般計(jì)稅方法計(jì)稅”項(xiàng)目，其中開具增值稅專用發(fā)票的銷售額和銷項(xiàng)稅額填報(bào)在《附列資料(一)》“11%稅率”第4行第1、2列。
3)業(yè)務(wù)二中的購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)期已認(rèn)證相符增值稅專用發(fā)票，填報(bào)在《附列資料(二)》第2行、第9行和《附列資料(五)》“本期不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額增加額”欄次，并將可在本期抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額9000.00*60%=5400.00萬(wàn)元填報(bào)在《附列資料(二)》第10行和《附列資料(五)》第3列“本期可抵扣不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額”中。
稅款計(jì)算及對(duì)應(yīng)欄次：
1)按適用稅率計(jì)稅銷售額=業(yè)務(wù)二=80000.00萬(wàn)元
(填列《附列資料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般項(xiàng)目”“本月數(shù)”)
2)銷項(xiàng)稅額=業(yè)務(wù)二=8800.00=8800.00(萬(wàn)元)
(填列《附列資料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般項(xiàng)目”“本月數(shù)”)
3)按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅銷售額=業(yè)務(wù)一=100000.00(萬(wàn)元)
(填列《附列資料(一)》9b行1列和《主表》第5行“一般項(xiàng)目”“本月數(shù)”)
4)簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的應(yīng)納稅額=業(yè)務(wù)一=5000.00(萬(wàn)元)
(填列《附列資料(一)》9b行2列和《主表》第21行“一般項(xiàng)目”“本月數(shù)”)
5)進(jìn)項(xiàng)稅額：
(1)本期認(rèn)證相符抵扣的專票=業(yè)務(wù)二=9000.00(萬(wàn)元)
(填列《附列資料(二)》第2行，屬于購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)，還需填列《附列資料(二)》第9行和《附列資料(五)》第2列)
(2)本期允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅=5400.00(萬(wàn)元)
(填列《附列資料(二)》第10行、《附列資料(五)》第3列和《主表》第12行)
6)應(yīng)抵扣稅額合計(jì)(本月數(shù))=上期留抵稅額(本月數(shù))+進(jìn)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出額=0+5400.00-0=5400.00(萬(wàn)元)(《主表》17行)
7)實(shí)際抵扣稅額(本月數(shù))=5400.00(萬(wàn)元)(《主表》18行)
8)應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-實(shí)際抵扣稅額(本月數(shù))=8800.00-5400.00=3400.00(萬(wàn)元)(《主表》19行)
9)期末留抵稅額(本月數(shù))=應(yīng)抵扣稅額合計(jì)(本月數(shù))-實(shí)際抵扣稅額(本月數(shù))=0(《主表》20行)
10)應(yīng)納稅額稅額合計(jì)=應(yīng)納稅額+簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額-應(yīng)納稅額減征額=8400.00(萬(wàn)元)(《主表》24行)
11)本期應(yīng)補(bǔ)(退)稅額=8400.00(萬(wàn)元)(《主表》34行)