倉儲(chǔ)和租賃服務(wù)的區(qū)別
一、增值稅
1、稅率差異
倉儲(chǔ)服務(wù)
屬于增值稅現(xiàn)代服務(wù)-物流輔助服務(wù)，增值稅稅率為3%或6%(可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅);
注：倉儲(chǔ)服務(wù)一般納稅人如果選用簡(jiǎn)易計(jì)稅，按3%繳納增值稅，則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
不動(dòng)產(chǎn)租賃
增值稅稅率為5%或9%，增值稅處理相對(duì)復(fù)雜：
1)一般納稅人：
出租房于營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)用于出租，可以選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅5%繳納增值稅;反之，則需要按照9%繳納增值稅。
注：若不動(dòng)產(chǎn)與出租方機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納增值稅。
依據(jù)相關(guān)規(guī)定：
一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅
(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。”
作為轉(zhuǎn)租方，營(yíng)改增之前簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議可按5%繳納增值稅，但再續(xù)租時(shí)就應(yīng)按照9%的稅率繳納增值稅了，因?yàn)槔m(xù)租時(shí)取得房屋使用權(quán)的時(shí)點(diǎn)已更新到營(yíng)改增時(shí)間點(diǎn)之后。
2)小規(guī)模納稅人：
a、出租住房
自然人、個(gè)體工商戶都可按1.5%繳納增值稅;
b、出租非住房
按5%的征收率繳納增值稅;
小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
(一)單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
(二)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
開具不動(dòng)產(chǎn)租賃票據(jù)時(shí)還應(yīng)注意：
出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)部門開具增值稅票據(jù)時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。
二、印花稅
《倉儲(chǔ)保管合同》按倉儲(chǔ)、保管合同繳納印花稅，依據(jù)倉儲(chǔ)保管費(fèi)用千分之一貼花;《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》按財(cái)產(chǎn)租賃合同繳納印花稅，依據(jù)租賃金額的千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。
印花稅所涉稅率雖然相同，但是兩種業(yè)務(wù)所涉稅目并不相同。
注：印花稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的合同價(jià)款，因此合同簽訂時(shí)一定要價(jià)稅分離，列明不含稅金額。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
物流企業(yè)提供倉儲(chǔ)服務(wù)或可使用城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收的政策，但適用前提是倉儲(chǔ)占地需達(dá)到6000㎡以上，而且必須儲(chǔ)存“農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料“或”礦產(chǎn)品和工業(yè)原材料”，儲(chǔ)藏保管其他物品是不適用政策的。
依據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第16號(hào)，關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的公告
“一、自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。”
注：物流企業(yè)的辦公、生活區(qū)用地及其他非直接用于大宗商品倉儲(chǔ)的土地，不屬于規(guī)定的減稅范圍，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、企業(yè)所得稅
無論是簽訂不動(dòng)產(chǎn)租賃合同或是倉儲(chǔ)保管合同，都會(huì)引起場(chǎng)地使用權(quán)在一定時(shí)間段內(nèi)的轉(zhuǎn)移，因此出租方(保管方)在經(jīng)營(yíng)租賃(倉儲(chǔ)服務(wù)期)內(nèi)收取的租金(服務(wù)費(fèi))都應(yīng)當(dāng)在租賃期(服務(wù)期)內(nèi)的各個(gè)期間按直線法確認(rèn)為收入。
如果其他分?jǐn)偡椒ǜ雍侠?，也可以采用其他方法。在提供免租?免費(fèi)服務(wù)期)的情況下，應(yīng)將租金(服務(wù)費(fèi))的總額在整個(gè)租賃期(倉儲(chǔ)期)內(nèi)，而不是在租賃期(倉儲(chǔ)期)扣除免租期(免費(fèi)服務(wù)期)后的期間內(nèi)分?jǐn)偂Ｔ诔鲎馊顺袚?dān)了承租人的某些費(fèi)用的情況下，應(yīng)將該費(fèi)用從租金總額中扣除，并將租金余額在整個(gè)租賃期內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
簡(jiǎn)單地理解，租金(倉儲(chǔ))收入在收到時(shí)即已觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅及財(cái)務(wù)賬務(wù)處理應(yīng)將租金(倉儲(chǔ))收入的總額按月分?jǐn)傆?jì)入各所屬期間內(nèi)。