一、相關(guān)定義
1、在建工程：是指取得批準(zhǔn)立項(xiàng)，擁有合法完整用地手續(xù)，已經(jīng)取得國土證，取得施工許可證并正在施工建設(shè)的工程項(xiàng)目。
2、轉(zhuǎn)讓：在建工程是按照項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，即按照“立項(xiàng)范圍”進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;
3、在建工程轉(zhuǎn)讓：在建工程所有人將其擁有的在建工程(土地所有權(quán)+地上建筑物)轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人支付對價(jià)的民事行為。
二、優(yōu)劣勢分析
在建工程轉(zhuǎn)讓也可以成為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，主要適用于目前地塊權(quán)屬復(fù)雜(主要是一個(gè)項(xiàng)目公司名下多宗土地)，債務(wù)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，或者已經(jīng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)開發(fā)的項(xiàng)目。
優(yōu)點(diǎn)：
1、 單純的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不繼承原公司的權(quán)利義務(wù)，對原公司的債權(quán)債務(wù)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行了有效阻斷和切割;
2、 轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)前提需要進(jìn)行各項(xiàng)稅費(fèi)的清繳，買家得到的是完整的資產(chǎn)價(jià)和全票，可以后期抵扣，項(xiàng)目竣工清算時(shí)稅負(fù)較低;
缺點(diǎn)：
1、 有投資強(qiáng)度規(guī)定;
2、 賣家稅負(fù)較重
3、 復(fù)雜項(xiàng)目的資產(chǎn)剝離時(shí)間較長;
三、在建工程轉(zhuǎn)讓條件
1、強(qiáng)制要求的轉(zhuǎn)讓條件
綜合來說就是手續(xù)合規(guī)、證件齊，并且達(dá)到一定的工程進(jìn)度;
(1)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)
需繳清土地出讓金，取得國土證和施工許可證，項(xiàng)目投入≥25%(各地不同)總投資額，項(xiàng)目投入不包含土地款、契稅和前期規(guī)費(fèi)，總投資額以土地出讓合同為準(zhǔn)。需由會(huì)計(jì)事務(wù)所出具項(xiàng)目審計(jì)報(bào)告(報(bào)告顯示項(xiàng)目投入≥25%總投資額)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心在辦理土地過戶時(shí)需要該審計(jì)報(bào)告。
項(xiàng)目投入以總包開具的發(fā)票為依據(jù)，但現(xiàn)場投入、工程款支付、總包開票往往不同步，所以在實(shí)際操作中要注意。
若未達(dá)到投資強(qiáng)度，轉(zhuǎn)讓前需要買家介入，對項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)先期投資，待項(xiàng)目達(dá)到25%的投資強(qiáng)度時(shí)再進(jìn)行交易。
(2)以劃撥方式取得土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，需經(jīng)市、縣審批，并應(yīng)當(dāng)由受讓人在辦理土地使用權(quán)手續(xù)時(shí)，依法繳納土地使用權(quán)出讓金。
2、交易雙方需求
買方希望以較低的成本獲取項(xiàng)目，達(dá)到快速開工，快速銷售回款的目的。
賣方希望高溢價(jià)套現(xiàn)，以解決自己的財(cái)務(wù)問題。
四、在建工程轉(zhuǎn)讓流程
1、協(xié)議共管。
主要是為了鎖定項(xiàng)目，通過前期支付部分共管資金，方便后期開展盡職調(diào)查。
2、盡職調(diào)查。
盡職調(diào)查如有重大風(fēng)險(xiǎn)或者重大未紕漏、不實(shí)的情況，直接退出。特別是對已開發(fā)的項(xiàng)目上的未完成合同解除的風(fēng)險(xiǎn)，已銷售房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
3、正式協(xié)議簽訂
因涉及在建工程轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，需要滿足投資強(qiáng)度達(dá)到25%，很多項(xiàng)目在交易之前并未達(dá)到此條件，因此買家一般需要進(jìn)行前期墊資至滿足交易條件。通過簽訂協(xié)議，共管資金以及印章，賣家提供財(cái)產(chǎn)抵押或者增信措施來保障交易的安全。
4、評估審價(jià)
這個(gè)步驟分兩步，第一是由專業(yè)評估公司對項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行評估，作為交易對價(jià)和納稅的依據(jù)。另一個(gè)是由申請人提供材料，由國土局進(jìn)行投資強(qiáng)度的審定。
5、交易稅費(fèi)和契稅的繳納
按照各個(gè)地方的稅費(fèi)要求進(jìn)行繳納。
6、契稅繳納完成后，由國土部門對票據(jù)進(jìn)行核驗(yàn)。
7、繳稅完成后，根據(jù)流程辦理新的國土證。
8、原項(xiàng)目的總包單位解除。
9、根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議分批付款。
五、涉稅分析
賣家：企業(yè)/個(gè)人所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅
買家：契稅、印花稅
六、轉(zhuǎn)讓在建工程中已預(yù)售房產(chǎn)如何處理
在建工程轉(zhuǎn)讓后，新項(xiàng)目公司需要重新立項(xiàng)、取得土地證、施工證和預(yù)售證等證件，需由原開發(fā)商對于預(yù)售的房屋做解除預(yù)售合同處理，然后由買方重新跟小業(yè)主們簽訂房屋預(yù)售合同，簡單來說就是退房重新簽合同。