一、物業(yè)公司的定義
物業(yè)公司一般指為小區(qū)提供安保、衛(wèi)生保潔和維修等服務，屬于“服務業(yè)”的范圍。
其中還有一部分物業(yè)服務收入是對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入，該項收入應按建筑業(yè)稅目中的修繕業(yè)務，按3%而不是按服務業(yè)稅率5%進行納稅，在對該項目收入進行核算時，應分別設(shè)置明細賬和分別核算。
?二、物業(yè)公司的成本
對物業(yè)公司來說，主要?成本包括：
1、人員成本，這個成本一般占整個成本中的5?5%左右。
2、物料采購成本，這個成本一般占10-20%，包括采購一些保潔工具、洗潔精等物料?成本。
3、維修成本?。
三、不同成本的節(jié)稅方式
1、針對人員成本過高的情況，可以對不同物業(yè)人員進行分類，采?用以下幾種方式：
1）針對高層管理人員，這部分人員可以采用勞動合同模式?。
2）針對一些非高層人員，可以采用勞務或靈活用工模式?。其中如果人員較多采用靈活用工模式，針對自帶生產(chǎn)工具的勞動者，可以采用這種方式?。
3）兩處發(fā)放工資模式，即在城市社保水平低的城市設(shè)立一家公司為員工交納基礎(chǔ)社保和基礎(chǔ)工資，在另外一家公司為其發(fā)放另?外一份薪水。
4）將業(yè)務分包，成立班小組，每個班小組由組長成立一家個體工商戶，來承包業(yè)務，如將a社區(qū)清潔業(yè)務分包給甲個體戶，將b社區(qū)的業(yè)務分包給乙個體戶?。
以500萬為例，需要交25%的企業(yè)所得稅和20%個稅，合計200萬的稅，如果將這500萬分包給個體戶，則僅需交10萬左右的稅，節(jié)稅1?90萬左右。
2、針對外采購缺少進項的情況，可以成立一家采購中心個體戶，專門對外進行采購
對外采購時，如果不要票，一般價格會便宜許多，還有許多個人采購無票情況，這時就可以使用個體戶?來進行采購。
個體戶采用的是核定征收方式，不需要進項或成本票，對其納稅沒有影響。
當然，針對集團性公司，還可以考慮將公司細分，按城市、按小區(qū)來進行考慮，注冊不同的小規(guī)模企業(yè)來負責?業(yè)務。
四、個體工商戶的選擇
為什么上述很多方案中都推薦使用個體工商戶?？主要是因為個體工商戶具有以下?特點：
1、沒有企業(yè)所得稅?。
2、個稅采用核定征收，低至0.5%?。
3、?個人卡直接收款，無需銀行公戶。
4、辦理快，無需到場，云端注冊。
5、業(yè)務合理，模式?合規(guī)。比如北京某物業(yè)公司向安徽a個體戶采購洗潔精，完全符合相關(guān)?要求，沒有問題。
但目前有些地區(qū)不支持個體戶核定征收或者需要實地經(jīng)營地址才可以，那么就可以考慮到附近支持核定征收的愛稅寶園區(qū)，比如安徽、山東、河南等地均有類似園區(qū)，而且云端注冊，無需到場，?方便快捷。
總之，物業(yè)公司的節(jié)稅方法有許多，相對常用的主要還是以上方式，如果大家對更具體的方案感興趣，可以留言討論。