近期在一個財稅學(xué)習(xí)交流群大家討論這樣一個話題，就是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的精裝房增值稅和企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定的問題?下面想就這個問題談一下自己的觀點，歡迎大家交流討論。
一、房地產(chǎn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定
精裝房就是在過去毛坯房的基礎(chǔ)上進行裝修然后交付購房人的房屋。增值稅上納稅義務(wù)發(fā)生時間是不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。權(quán)屬就是權(quán)利歸屬，權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利，在交房之前，這些權(quán)利都沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，交房之后，權(quán)利從開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移至購房人。因此，增值稅上權(quán)屬轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)以交付為時間節(jié)點，交付當(dāng)月做增值稅價稅分離，計算收入同時確認當(dāng)期銷項稅或者增值簡易計稅金額。就是說只要房屋完成交付，或者房屋達到交付標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)通知購房人在規(guī)定期限辦理交換手續(xù)，根據(jù)合同約定購房者如果在規(guī)定最后期限未辦理房屋交接手續(xù)，這種情況應(yīng)該視為房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)交付，也就是說這種情況也同樣應(yīng)該確認增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。
二、房地產(chǎn)開發(fā)公司精裝房企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該如何確定?
房地產(chǎn)項目目前采取的是預(yù)售模式，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)情況銷售的都是期房。當(dāng)然實務(wù)中也有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的是現(xiàn)房，不過這種情況產(chǎn)生的原因往往是房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被迫從期房銷售變成了前期期房銷售，后期現(xiàn)房銷售。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目期房企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間在完工年度。該文件對于完工標(biāo)準(zhǔn)有三條：就是是竣工備案、交付使用和取得初始產(chǎn)權(quán)證明，三個標(biāo)準(zhǔn)誰早按誰來確認完工。
收入確認條件之一“商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方”。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。這個文件出臺的背景個人分析判斷主要是對有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋沒有辦理竣工備案手續(xù)，實際上已經(jīng)交付業(yè)主，這種情況毫無疑問應(yīng)該確認企業(yè)所得稅銷售收入。
目前對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精裝房企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如果確定的問題，目前主要有以下3種觀點，一種觀點是房屋竣工備案就應(yīng)該確認企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入;一種觀點就是房屋實際交付時確認企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入;還有一種觀點是采取兩者折中的辦法，就是將收入分成兩部分，一部分為毛坯房收入，在房屋辦理竣工備案手續(xù)時確認收入，還有一部分為裝修收入，在精裝房實際交付時確認收入。
個人認為，根據(jù)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的精裝房，在房屋竣工備案時是無法確定開發(fā)產(chǎn)品的準(zhǔn)確計稅成本的，因為裝修還沒有完成，如果在竣工備案確認收入，裝修成本只能預(yù)估，這樣預(yù)估的成本根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定不允許稅前扣除，如果全額確認收入，會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常的裝修成本無法及時扣除問題。因此，筆者認為在企業(yè)所得稅上應(yīng)該按照交房來確認企業(yè)所得稅收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)主營業(yè)務(wù)成本。實務(wù)中建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好提前與主管稅務(wù)機關(guān)溝通，避免不必要的涉稅風(fēng)險。