個(gè)人出售住房增值稅計(jì)算方法
個(gè)人出售住房時(shí)，增值稅的計(jì)算與購買房產(chǎn)的時(shí)間有直接的聯(lián)系。購買時(shí)間不同，計(jì)算方式也不同。實(shí)際的計(jì)算方式，以2年為分界點(diǎn)，分為兩種情況：
1、購買不到2年
個(gè)人出售購買不足兩年的住房時(shí)，按5%計(jì)算增值稅。
例：100萬從某地產(chǎn)公司購得一處住房，2022年1月取得房產(chǎn)證，2022年2月將其轉(zhuǎn)讓，取得轉(zhuǎn)讓收入180萬。
由于房產(chǎn)購買時(shí)間不到2年，需要按5%計(jì)算增值稅。
即應(yīng)交稅款=180*5%=9萬。
2、購買2年以上
對(duì)于購買2年以上的情況又可以分為兩種情況。
除北京市、上海市、廣州市和深圳市以外的城市，個(gè)人出售2年以上的住房，免征增值稅。
例：120萬買了一處房產(chǎn)，取得房產(chǎn)證3年之后對(duì)外出售，取得了轉(zhuǎn)讓收入190萬。
由于房產(chǎn)購買時(shí)間超過了2年，轉(zhuǎn)讓時(shí)就不需要繳納增值稅。我們可以理解為，出售房產(chǎn)時(shí)只要房產(chǎn)的時(shí)間超過了2年，不過你自己名下有多少套住房，都不需要繳納增值稅。當(dāng)然，前提是您賣的住房不在“北上廣深”這四個(gè)城市。
北京、上海、廣州和深圳地區(qū)，個(gè)人出售2年以上的普通住房免征增值稅;而個(gè)人出售2年以上的非普通住宅，按照差額的5%計(jì)算增值稅。
例：2000萬在北京購得一處非普通住房，2年后將其出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4000萬。
雖然持有房產(chǎn)的時(shí)間超過了2年，但轉(zhuǎn)讓的是位于“北上廣深”地區(qū)的非普通住房，所以需要按照差額的5%繳納增值稅。
即轉(zhuǎn)讓收入4000萬-購房成本2000萬，掙得2000萬差價(jià)。
應(yīng)納增值稅=2000*5%=100萬。
5%的比例雖然不高，但是當(dāng)基數(shù)大了也會(huì)變成一筆不可忽視的費(fèi)用。
當(dāng)然，對(duì)于“北上廣深”來說，具體什么是普通住房，什么是非普通住房，我們需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際規(guī)定進(jìn)行區(qū)分。
個(gè)人出售住房時(shí)，“滿五不唯一”需要交多少稅款?
出售房子時(shí)，滿五不唯一需要交20%的稅款。
出售房子時(shí)，在“滿五不唯一”的情況下，主要涉及的就是個(gè)稅的計(jì)算。“滿五不唯一”由于不能滿足免征個(gè)人所得稅的要求，需要繳納20%的個(gè)稅。
應(yīng)納稅額=(不含增值稅的收入額-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)*20%。
如果房子符合“滿五唯一”的情況，免征20%的個(gè)人所得稅。20%的個(gè)稅可是一筆不小的錢!
另外需要注意的是，個(gè)人出售購買2年以上的住房時(shí)，免征增值稅。在增值稅免征的情況下，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加，自然不需要繳納。而土地增值稅和印花稅也是處于暫免征收的狀態(tài)。