一、土地增值稅定義
土地增值稅定義
土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
可見(jiàn)，土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。即，
（1）房地產(chǎn)出租、抵押、代建以及自建自用等土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)讓的行為不屬于征稅范圍；
（2）繼承、符合條件的贈(zèng)與等無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為不屬于征稅范圍；
（3）轉(zhuǎn)讓集體土地上的房屋所有權(quán)也不屬于征稅范圍。
二、土地增值稅計(jì)算公式
土地增值稅計(jì)算公式
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－法定扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
（增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-法定扣除項(xiàng)目金額）
三、土地增值稅預(yù)征管理
由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在還沒(méi)有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國(guó)庫(kù)，采取先預(yù)征后清算的征管模式。
預(yù)征是指項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按照核定稅率征收，各地稅率略有差異。
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，即
土地增值稅應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率
四、土地增值稅計(jì)算步驟
1、預(yù)繳土地增值稅
分別計(jì)算每一種類別物業(yè)須預(yù)繳的土地增值稅：
土地增值稅應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率
2、應(yīng)繳土地增值稅
對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅、非住宅等多種分類的，按先分期再分類（一分法、二分法和三分法）計(jì)算土地增值稅。
即，先計(jì)算每一期某種分類的應(yīng)繳土地增值稅，再匯總每一期的，最后合計(jì)所有分期的。
應(yīng)繳土地增值稅=∑每個(gè)分期應(yīng)繳的土地增值稅=∑每期每類應(yīng)繳的土地增值稅
每一期第一分類的土地增值稅按以下五大步驟計(jì)算：
（1）確認(rèn)應(yīng)稅收入
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及其有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括：貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入。
應(yīng)稅收入為不含稅的收入，即應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅
【注】：計(jì)算銷項(xiàng)稅時(shí)，應(yīng)稅收入是否包含土地價(jià)款抵減的增值稅額存在爭(zhēng)議：
① 一種觀點(diǎn)認(rèn)為不包含，即應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅=含稅收入-含稅收入÷（1+適用稅率）×適用稅率=含稅收入÷（1+9%）
② 一種觀點(diǎn)認(rèn)為包含，即應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅=含稅收入-（含稅收入-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+適用稅率）×適用稅率=含稅收入÷（1+9%）+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%
本文示例以第2種方法計(jì)算土地增值稅，即其應(yīng)稅收入應(yīng)包含土地價(jià)款抵減的增值稅額。
（2）確認(rèn)法定扣除項(xiàng)目金額
法定扣除項(xiàng)目金額=（土地成本+開(kāi)發(fā)成本【不含稅】）×（1+5%【銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用】+5%【財(cái)務(wù)費(fèi)用，提供金融機(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除】+20%【房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可加計(jì)扣除】）+稅金【增值稅附加】
法定扣除項(xiàng)目包括以下五項(xiàng)：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額
取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。
包括土地出讓金、契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，不同地方也有認(rèn)定的差別。
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
即大建安，凡涉及增值稅的成本均為不含稅成本。
包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。
③ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
開(kāi)發(fā)費(fèi)用=財(cái)務(wù)費(fèi)用【據(jù)實(shí)扣除】+（土地成本+開(kāi)發(fā)成本）×5%
或 開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（土地成本+開(kāi)發(fā)成本）×10%。
④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
一般而言，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指增值稅附加，即城市建設(shè)維護(hù)稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加。
⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按①②項(xiàng)計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。
（3）計(jì)算增值額
增值額=收入（不含稅）-法定扣除項(xiàng)目金額（扣除進(jìn)項(xiàng)稅）
（4）計(jì)算增值率
增值率=增值額÷法定扣除項(xiàng)目金額（扣除進(jìn)項(xiàng)稅）
（5）確認(rèn)稅率，計(jì)算應(yīng)納稅額
①增值率≦50％
土地增值稅稅額=增值額×30％
②50％＜增值率≦100％
土地增值稅稅額＝增值額×40％－法定扣除項(xiàng)目金額×5％
③100％＜增值率≦200％
土地增值稅稅額=增值額×50％－法定扣除項(xiàng)目金額×15％
⑤ 增值率＞200％
土地增值稅稅額=增值額×60％－法定扣除項(xiàng)目金額×35％
3、清繳土地增值稅
清繳土地增值稅=應(yīng)繳土地增值稅-預(yù)繳土地增值稅
如果應(yīng)繳土地增值稅少于預(yù)繳土地增值稅，則可以申請(qǐng)退稅。
五、土地增值稅計(jì)算示例
某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的住宅樓盤(pán)銷售，共取得銷售收入38,700萬(wàn)元。企業(yè)為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金6,000萬(wàn)元，土地契稅180萬(wàn)元，含稅開(kāi)發(fā)成本為15,000萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅1,100萬(wàn)元。項(xiàng)目分一期開(kāi)發(fā)，按普通住宅和非普通住宅“兩分法”清算，預(yù)征率為普通住宅2.5%、非普通住宅為3%，項(xiàng)目住宅為非普通住宅，則其應(yīng)納稅額為：
由于按普通住宅和非普通住宅“兩分法”清算且項(xiàng)目住宅為非普通住宅，因此項(xiàng)目可以按整體清算計(jì)算土地增值稅。
1、計(jì)算預(yù)繳土地增值稅
不含稅收入=銷售收入（含稅）-銷項(xiàng)稅=銷售收入-（銷售收入-允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+適用稅率）×適用稅率
=38,700-（38,700-6,000）÷（1+9%）×9%=36,000萬(wàn)元
土地增值稅應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（不含稅）×預(yù)征率= 36,000*3%=1,080萬(wàn)元
2、計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅
（1）確認(rèn)應(yīng)稅收入
應(yīng)稅收入=不含稅收入=36,000萬(wàn)元
（2）確認(rèn)法定扣除項(xiàng)目金額
增值稅=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅
=2,700-1,100=1,600萬(wàn)元
稅金=增值稅附加=增值稅×12%
=1,600×12%=192萬(wàn)元
法定扣除項(xiàng)目金額=（土地成本+開(kāi)發(fā)成本【不含稅】）×（1+5%+5%+20%）+稅金
=[6,000+180+（15,000-1,100）]×（1+5%+5%+20%）+192=26,296萬(wàn)元
（3）計(jì)算增值額
增值額=收入（不含稅）-法定扣除項(xiàng)目金額
=36,000-26,296=9,704萬(wàn)元
（4）計(jì)算增值率
增值率=增值額÷法定扣除項(xiàng)目金額=9,704÷26,296=36.9%
（5）確認(rèn)稅率，計(jì)算應(yīng)納稅額
增值率≦50％,則應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×30％
=9,704×30％=2,911.2萬(wàn)元
3、計(jì)算清繳土地增值稅
清繳土地增值稅=應(yīng)繳土地增值稅-預(yù)繳土地增值稅
=2,911.2-1,080=1,831.2萬(wàn)元
土地增值稅計(jì)算的六個(gè)步驟
四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：
（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%。土地增值稅稅額=增值額×30%
（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的。土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%。土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%。土地增值稅稅額=增值稅×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%