一、土地增值稅應(yīng)稅收入
屬于征收范圍的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入；該收入不含增值稅。
增值稅計(jì)稅 | 土地增值稅應(yīng)稅收入 | ||
簡易計(jì)稅 | 應(yīng)稅收入＝含增值稅收入－增值稅應(yīng)納稅額 | ||
一般計(jì)稅 | 應(yīng)稅收入＝含增值稅收入－銷項(xiàng)稅額（抵減后的銷項(xiàng)稅額） |
二、扣除項(xiàng)目的確定
計(jì)算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：
| 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) | 扣除項(xiàng)目 |
（一）對于房企新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（扣除5 項(xiàng)） | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除 20%） |
（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（扣除 3 項(xiàng)） | 1.房屋及建筑物的評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 |
（一）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：
（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；
（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（包含契稅）。
逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)， 不得扣除。
一般按實(shí)際發(fā)生額扣除；取得土地使用權(quán)后分期開發(fā)——配比扣除： 分?jǐn)偟貎r款＝取得土地使用權(quán)總支出×此開發(fā)項(xiàng)目土地面積%
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括 6 項(xiàng)：
（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包含耕地占用稅）
（2）前期工程費(fèi)
（3）建筑安裝工程費(fèi)
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
（5）公共配套設(shè)施費(fèi)
（6）開發(fā)間接費(fèi)用等
一般按實(shí)際發(fā)生額扣除；開發(fā)項(xiàng)目部分出售——分?jǐn)偪鄢悍謹(jǐn)傞_發(fā)成本＝開發(fā)成本×出售項(xiàng)目建筑面積%
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。
既不同于會計(jì)處理、也不同于企業(yè)所得稅的費(fèi)用扣除，關(guān)鍵取決于財務(wù)費(fèi)用中的利息處理：
（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的： 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
利息據(jù)實(shí)扣除注意三點(diǎn)
①提供金融機(jī)構(gòu)證明；
②不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；
③不包括加息、罰息。
（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的： 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
“開發(fā)費(fèi)用”扣除——取決于“利息支出”
（3）土地增值稅清算時，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“一稅兩費(fèi)”（城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加）
增值稅為價外稅，不在計(jì)稅收入中，不得扣除；但必須先計(jì)算增值稅（一般計(jì)稅、簡易計(jì)稅）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅，以前會計(jì)在“管理費(fèi)用”列支，計(jì)算土增扣除項(xiàng)目時在“開發(fā)費(fèi)用”中扣除，不再單獨(dú)扣除；現(xiàn)在會計(jì)在“稅金及附加”科目核算，土地增值稅的相關(guān)政策未修改。
房企實(shí)際繳納的附加稅、費(fèi)，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；否則，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加扣除。
5.財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可 加計(jì) 20%的扣除：
（2）加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除：
1.房屋及建筑物的評估價格（由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定）。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
重置成本價：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、層次、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和交納的有關(guān)費(fèi)用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（“兩稅兩費(fèi)”：印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加）。
特殊規(guī)定
（1）凡不能取得評估價格、但能提供購房發(fā)票：
舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除。評估價格＝發(fā)票所載金額×（1＋年限×5%）
計(jì)算扣除項(xiàng)目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計(jì)一年；超過一年，未滿 12 個月但超過 6 個月的，可以視同為一年。
（2）對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金” 予以扣除，但不作為加計(jì) 5%的基數(shù)。
（3）對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。