圍繞房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本管控階段出現(xiàn)的責(zé)任成本的過(guò)程把控意識(shí)不強(qiáng)、限額設(shè)計(jì)與價(jià)值工程的敏感點(diǎn)不足、各設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)較差3個(gè)現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，以根源原則、前置原則、系統(tǒng)原則等對(duì)設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本管控進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)管控與提升措施。
1 設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本管控現(xiàn)狀
責(zé)任成本是按照目標(biāo)成本管理的要求，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)流程和成本結(jié)轉(zhuǎn)的特點(diǎn)，將提供產(chǎn)品或勞務(wù)或其他有關(guān)成本劃分為多個(gè)責(zé)任中心，由責(zé)任中心負(fù)責(zé)的成本，是目標(biāo)成本的基本單位和控制中心。而設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本控制主要圍繞設(shè)計(jì)前期、中期、后期的各項(xiàng)成本展開(kāi)。但在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中，大部分人員的設(shè)計(jì)責(zé)任成本的過(guò)程把控意識(shí)不強(qiáng)、限額設(shè)計(jì)與價(jià)值工程的敏感點(diǎn)不足、各設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)較差等現(xiàn)狀，導(dǎo)致抓不住關(guān)鍵所在且效果不佳。
1.1責(zé)任成本的過(guò)程把控意識(shí)不強(qiáng)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)階段責(zé)任成本的過(guò)程把控應(yīng)該是全員參與全過(guò)程的成本把控，不僅僅是設(shè)計(jì)單位根據(jù)限額設(shè)計(jì)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，各參建單位都有責(zé)任與義務(wù)進(jìn)行全過(guò)程開(kāi)發(fā)的成本把控。但在實(shí)際的工作過(guò)程中，設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本執(zhí)行意識(shí)與效果一般，傳統(tǒng)的事后核算觀念還較強(qiáng)。
建設(shè)單位在前期土地獲取前對(duì)單方指標(biāo)出具前花費(fèi)較大的心思進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、同類案例分析得出了限額指標(biāo)，但在土地獲取后的過(guò)程管控、設(shè)計(jì)優(yōu)化、施工方案審查、設(shè)計(jì)變更簽證、施工管理等方面的重視度較為一般;設(shè)計(jì)單位在前期設(shè)計(jì)方案中對(duì)規(guī)劃條件、建筑外立面及造型的考慮較為全面，對(duì)建筑地下室、主體的結(jié)構(gòu)、鋼筋含量、混凝土用量、施工工藝、施工方案等深化內(nèi)容的考慮較為一般;施工單位在過(guò)程施工中注重按圖施工，對(duì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的運(yùn)用、反推、推廣以及成本優(yōu)化意識(shí)較為一般。
1.2限額設(shè)計(jì)與價(jià)值工程的敏感點(diǎn)不足
在設(shè)計(jì)階段，平衡好限額設(shè)計(jì)與價(jià)值工程是反映設(shè)計(jì)單位水平與項(xiàng)目落地品質(zhì)好壞的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一，單方面的強(qiáng)調(diào)某一方面都不能使得設(shè)計(jì)方案的價(jià)值最大化。緊扣限額設(shè)計(jì)：在設(shè)計(jì)階段注重方案階段的設(shè)計(jì)限額指標(biāo)而忽視了后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本與支出;緊扣敏感點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)價(jià)值功能的提升，大量采用新技術(shù)、新材料、新工藝，重點(diǎn)突出即時(shí)效果與展示性，無(wú)形中造成成本提高，突破限額設(shè)計(jì)。
1.3各設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)較差
一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段分前期、中期、后期3個(gè)階段，主要包括概念設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、二次深化設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)。
前期階段的環(huán)節(jié)一直緊扣著建筑容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、場(chǎng)地土方平衡、通風(fēng)、日照等內(nèi)容;中期階段涉及建筑、結(jié)構(gòu)、幕墻、機(jī)電、室內(nèi)、泛光、電梯等分項(xiàng)專業(yè)的交叉與配合;后期階段圍繞施工過(guò)程中的施工組織方案、專項(xiàng)方案、二次深化、材料樣板、設(shè)備選型等內(nèi)容的審查，均是設(shè)計(jì)階段的敏感點(diǎn)，但在實(shí)際責(zé)任成本的把控過(guò)程中較差。
2 設(shè)計(jì)階段責(zé)任成本管控的意義
2.1節(jié)約成本
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型、產(chǎn)能消耗型產(chǎn)業(yè)，隨著社會(huì)的高速發(fā)展、土地成本的增加以及市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，迫使房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入也日趨加大。但房地產(chǎn)行業(yè)要在市場(chǎng)上立足長(zhǎng)久，提高產(chǎn)品的吸引力和銷售速度，增加利潤(rùn)，就必須對(duì)影響前期設(shè)計(jì)階段的產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案、施工圖紙、材料樣板、施工方案等責(zé)任成本進(jìn)行重點(diǎn)管控與提升，節(jié)約開(kāi)發(fā)成本。
2.2提高產(chǎn)品品質(zhì)
設(shè)計(jì)階段責(zé)任成本具有可塑性、前瞻性、統(tǒng)籌性。結(jié)合責(zé)任成本分?jǐn)偅蓪?duì)設(shè)計(jì)品質(zhì)的需求與客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，在前期設(shè)計(jì)階段就將后期可能會(huì)發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行避免與調(diào)解，使得成本用到重點(diǎn)、用對(duì)位置，提升品質(zhì)。
2.3提升盈利空間
房地產(chǎn)的盈利空間與土地成本、工程成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)成本、營(yíng)銷費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、前期費(fèi)用等緊密相關(guān)，但該費(fèi)用中能提高工程建造、銷售速度，提升企業(yè)盈利空間的是設(shè)計(jì)階段的成本控制。
2.4實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展
為謀求自身的發(fā)展、提高產(chǎn)品在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策、設(shè)計(jì)、施工管理、后期運(yùn)營(yíng)四個(gè)階段花費(fèi)了大量精力。然而，設(shè)計(jì)階段是承前啟后的階段，對(duì)責(zé)任成本是影響較大，牽涉整個(gè)項(xiàng)目的定位、品質(zhì)、進(jìn)度等內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)、健康發(fā)展。
3 設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本管控的原則
3.1根源原則
在設(shè)計(jì)階段，施工圖是設(shè)計(jì)階段的最終表現(xiàn)。通過(guò)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行咨詢測(cè)算、清單編制及招標(biāo)采購(gòu)。按照?qǐng)D紙編制好的清單投標(biāo)報(bào)價(jià)并合同簽訂可以將70%左右的成本進(jìn)行確定;通過(guò)過(guò)程施工階段一般約20%左右的成本變化;通過(guò)變更簽證與結(jié)算約10%左右的成本變化。因此，設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本至關(guān)重要，只有以前期設(shè)計(jì)階段為根源把控，才能較好的管控與提升占70%左右的項(xiàng)目成本。
3.2前置原則
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)專業(yè)繁多、資金密集、業(yè)態(tài)復(fù)雜的行業(yè)。大多數(shù)管理人員是由施工企業(yè)歷練后轉(zhuǎn)入該行業(yè)進(jìn)行成本預(yù)算工作，熟悉施工階段的成本預(yù)算管理、招投標(biāo)、驗(yàn)工計(jì)價(jià)、設(shè)計(jì)變更與簽證、工程結(jié)算等工作，但該階段已經(jīng)是建安成本發(fā)生階段，而前期設(shè)計(jì)階段70%的責(zé)任成本處于放松與失控狀態(tài)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制的側(cè)重點(diǎn)要前置，將側(cè)重點(diǎn)前置至前期規(guī)劃條件、設(shè)計(jì)方案、地下基礎(chǔ)工程、戶型研究、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品優(yōu)化、材料選擇、專項(xiàng)方案、深化圖紙等內(nèi)容的審核，這從某種程度上該部分內(nèi)容不僅僅大大節(jié)約建造成本，也可以加快施工進(jìn)度，提升產(chǎn)品質(zhì)量。
3.3系統(tǒng)原則
房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理是全員、全過(guò)程的管理，單獨(dú)運(yùn)用責(zé)任成本進(jìn)行成本控制有可能忽視了設(shè)計(jì)方案本身的價(jià)值、后期運(yùn)營(yíng)等方面的內(nèi)容，只有構(gòu)建完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋與調(diào)整。因此，建立與完善責(zé)任成本體系是推動(dòng)成果實(shí)際落地的有效方法。結(jié)合可研成本、目標(biāo)成本先將整個(gè)成本按專業(yè)進(jìn)行分解為土建、機(jī)電、室內(nèi)、室外等科目;其次按分部分項(xiàng)工程分解為基礎(chǔ)工程、主體工程、結(jié)構(gòu)工程、門窗工程、裝飾工程、園林工程等分項(xiàng)分部工程;最后按分部分項(xiàng)工程進(jìn)行分解為門窗、鋼筋、混泥土、模板等分項(xiàng)工程。實(shí)行層層分解，形成分項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，建立責(zé)任成本體系，保證成本控制在可接受范圍內(nèi)。
4 設(shè)計(jì)階段責(zé)任成本管控的措施
設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本管控要清晰責(zé)任內(nèi)容與評(píng)價(jià)指標(biāo)，做到全員參與。做到強(qiáng)化設(shè)計(jì)前期的指標(biāo)與估算的管控、設(shè)計(jì)招標(biāo)文件與任務(wù)書(shū)的編制;做到強(qiáng)化中期的過(guò)程成本控制的測(cè)算與審核、新材料新技術(shù)新工藝的審查、強(qiáng)化施工圖預(yù)算編制、完善設(shè)計(jì)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)降本增效、健全材料招采與材料集采平臺(tái)的管控;做到強(qiáng)化全過(guò)程的責(zé)任成本考核獎(jiǎng)懲制度。
4.1強(qiáng)化限額設(shè)計(jì)指標(biāo)與投資估算的管控
限額設(shè)計(jì)與投資估算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織、規(guī)范設(shè)計(jì)單位有效構(gòu)建建安成本的展開(kāi)導(dǎo)向，以限額設(shè)計(jì)理論為指導(dǎo)，推進(jìn)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制體系。有效的限額設(shè)計(jì)與投資估算，需要明確限額設(shè)計(jì)的管理工作，不僅僅只是設(shè)置限額設(shè)計(jì)指標(biāo);有效的限額設(shè)計(jì)與投資估算，需明確限額設(shè)計(jì)管理的關(guān)聯(lián)部門及工作內(nèi)容，限額設(shè)計(jì)不僅僅是設(shè)計(jì)管理部門或成本管理部門的工作，其他部門也要負(fù)責(zé)和配合限額設(shè)計(jì)的相關(guān)工作;有效的限額設(shè)計(jì)與投資估算需明確限額設(shè)計(jì)的制度、流程、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。
明確項(xiàng)目的投資估算對(duì)項(xiàng)目的全方位推進(jìn)具有統(tǒng)籌意義。促使項(xiàng)目全員提前明確目標(biāo)、梳理節(jié)控意識(shí);促使項(xiàng)目全員參與設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本管控與提升的主動(dòng)性;促使項(xiàng)目的各業(yè)態(tài)與各專業(yè)的限額指標(biāo)的確定，及時(shí)做到糾編與調(diào)整。
4.2強(qiáng)化設(shè)計(jì)招標(biāo)文件與任務(wù)書(shū)的編制
招標(biāo)文件與任務(wù)書(shū)的編制是將項(xiàng)目的各業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的藍(lán)圖提前繪制，進(jìn)一步明確設(shè)計(jì)目標(biāo)與限額指標(biāo)。設(shè)計(jì)文件與任務(wù)書(shū)的編制，準(zhǔn)確地表達(dá)了設(shè)計(jì)單位的選擇要求、準(zhǔn)則，及后期的管理模式?？梢哉f(shuō)，在很大程度上促使建設(shè)單位提前系統(tǒng)考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)狀態(tài)與愿景，也使得設(shè)計(jì)單位更進(jìn)一步理解設(shè)計(jì)目標(biāo)與設(shè)計(jì)限額質(zhì)量把控。
4.3強(qiáng)化各設(shè)計(jì)階段成本控制點(diǎn)的測(cè)算與審核
一般情況下，設(shè)計(jì)分為概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有的圖紙可能因設(shè)計(jì)單位資質(zhì)與專項(xiàng)的設(shè)計(jì)的難度需要進(jìn)行二次專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)，這五個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，緊密聯(lián)系，且都各自有著責(zé)任成本的控制點(diǎn)與要素。
概念設(shè)計(jì)階段的容積率、建筑密度、建筑層高、場(chǎng)地土方平衡等內(nèi)容影響設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本分?jǐn)?。容積率的大小決定項(xiàng)目建造的最大建筑面積，反映土地的利用強(qiáng)度，決定了項(xiàng)目單位建筑面積的土地成本的高低;建筑密度反映了首層建筑產(chǎn)品的多少，設(shè)計(jì)方案中建筑密度的指標(biāo)越大，說(shuō)明首層建筑產(chǎn)品越多，也就意味著這種設(shè)計(jì)方案產(chǎn)品的價(jià)值越大;建筑層高建議控制2.8-3.1米，一般不超過(guò)3.3米;土方平衡一般占建安成本5%左右，土方盡量做到因地制宜、挖填平衡，減少無(wú)效成本的支出。
方案設(shè)計(jì)階段的地下室車庫(kù)、鋼筋含量、混泥土含量、交通流線等內(nèi)容影響設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本的分?jǐn)?。地下室柱位尺寸一般?.5*0.5米，柱跨為7.8-8.1米進(jìn)行設(shè)計(jì)，既滿足結(jié)構(gòu)最優(yōu)，也滿足車位停放;鋼筋含量和混泥土材料的含量一般占工程成本的20%-25%左右，主要是以結(jié)構(gòu)類型、抗震等級(jí)、建筑高度等因素有關(guān)。根據(jù)不同類型建筑物的單方平米建筑面積的鋼筋用量和混泥土用量分別有不同的區(qū)間范圍與指標(biāo)，根據(jù)區(qū)間范圍選擇合理的基礎(chǔ)形式與埋深、合理的計(jì)算參數(shù)、鋼筋等級(jí)、混凝土標(biāo)號(hào)等內(nèi)容。
擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)該在施工工藝與施工技術(shù)。一般擴(kuò)初設(shè)計(jì)將在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上將建筑或構(gòu)筑物的尺寸、材料、顏色、固定方式、門窗、排水、數(shù)量、工藝標(biāo)準(zhǔn)、施工重難點(diǎn)等內(nèi)容進(jìn)行深化，要尤為注重圖紙的節(jié)點(diǎn)工藝的審查工作。
施工圖設(shè)計(jì)階段是設(shè)計(jì)方案的最終落地階段，是整個(gè)設(shè)計(jì)階段最為核心、最為關(guān)鍵的部分，既影響方案的延續(xù)與落地性，也影響責(zé)任成本的管控與提升。因此，在這個(gè)階段，需要強(qiáng)化與聯(lián)合施工審查工作。強(qiáng)化施工審查是要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)說(shuō)明、平立剖面圖紙、設(shè)計(jì)詳圖、樣板材料、物料表、施工工藝、二次深化圖紙等內(nèi)容進(jìn)行審核，對(duì)圖紙中的鋼筋含量、混泥土含量、柱位、安全、使用等內(nèi)容進(jìn)行推敲;聯(lián)合審圖是要對(duì)圖紙中的建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、泛光設(shè)計(jì)、電梯、智能化設(shè)計(jì)、軟裝設(shè)計(jì)等圖紙進(jìn)行聯(lián)合審查，避免出現(xiàn)三不管現(xiàn)象，同時(shí)各專業(yè)聯(lián)合審圖可避免錯(cuò)、漏、碰、缺等現(xiàn)象。
材料選擇與定板定樣工作是設(shè)計(jì)階段責(zé)任成本的效果呈現(xiàn)階段。材料的設(shè)計(jì)樣板、材料的施工樣板、材料的樣板引路等內(nèi)容也將較為直觀地兼顧設(shè)計(jì)效果、施工工藝、成本等內(nèi)容。
設(shè)計(jì)變更管理是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中因客觀原因、政策變化、現(xiàn)場(chǎng)條件、建設(shè)單位等原因進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整，設(shè)計(jì)變更的簽發(fā)前需設(shè)計(jì)工程部、成本管理部、營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)單位、咨詢單位進(jìn)行技術(shù)討論與經(jīng)濟(jì)測(cè)算，在不同的角度下對(duì)方案的實(shí)施、可行性、安全性、功能等內(nèi)容進(jìn)行綜合考慮，樹(shù)立責(zé)任成本意識(shí)，提高設(shè)計(jì)變更的審核的精準(zhǔn)性、合理性。
4.4強(qiáng)化新材料、新工藝、新技術(shù)的審查
新材料、新工藝、新技術(shù)的推廣是房地產(chǎn)企業(yè)一直以來(lái)不斷革新的使命。裝飾材料采用的輕質(zhì)隔墻、grc板、grg板、陶瓷薄板、巖板等材料也成為新材料新工藝新技術(shù)研究領(lǐng)域。弄清楚材料的生產(chǎn)工藝、環(huán)保、性能、應(yīng)用方法、材料特點(diǎn)、應(yīng)用技術(shù)、施工工期、材料造價(jià)也是設(shè)計(jì)階段責(zé)任成本的重要工作。
4.5強(qiáng)化施工圖預(yù)算編制
為加強(qiáng)企業(yè)的施工管理，實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算，提高工程成本和提高管控水平都起著重要作用。經(jīng)過(guò)施工圖紙會(huì)審、會(huì)審記錄、標(biāo)準(zhǔn)圖集、施工組織設(shè)計(jì)和施工方案、施工定額和補(bǔ)充定額、機(jī)械臺(tái)班價(jià)格與材料價(jià)格（市場(chǎng)價(jià)格）、計(jì)算手冊(cè)等有關(guān)資料進(jìn)行施工圖預(yù)算編制。施工圖預(yù)算編制中尤為要注意非常規(guī)材料（厚度、尺寸）、參照?qǐng)D集、漏項(xiàng)、施工工藝不明確、工程量暫估、暫定價(jià)、無(wú)定額與信息價(jià)套用需進(jìn)行認(rèn)價(jià)手續(xù)的材料等內(nèi)容的審核與編制，避免后期結(jié)算差額較大。
4.6完善設(shè)計(jì)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)降本增效
完善設(shè)計(jì)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)降本增效是房地產(chǎn)行業(yè)永不停止的話題。鑒于市場(chǎng)變化、產(chǎn)品定位調(diào)整、施工條件變化等因素都會(huì)使得對(duì)原有設(shè)計(jì)的檔次和功能剩余進(jìn)行調(diào)整與優(yōu)化。
前期規(guī)劃的成本優(yōu)化：根據(jù)土地價(jià)值最大化和利潤(rùn)最大化，對(duì)產(chǎn)品組合進(jìn)行優(yōu)化;在符合客戶選擇盡量選擇節(jié)約時(shí)間、提高效率的成熟產(chǎn)品，減少后期簽證;滿足抗震和功能，盡量簡(jiǎn)化建筑形態(tài);結(jié)合地形盡量減少土方工程;入口與組團(tuán)優(yōu)化;路網(wǎng)優(yōu)化，減少不合理的曲折;滿足消防規(guī)范下對(duì)消防分區(qū)布置優(yōu)化;滿足人防要求下嚴(yán)格控制地下室面積。
室外工程的成本優(yōu)化：滿足消防與交通流量的前提下對(duì)道路尺寸進(jìn)行優(yōu)化;考慮管材適中的前提下對(duì)給水管和排水管進(jìn)行優(yōu)化;結(jié)合機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車及綠道等部位，對(duì)檢查井道的材料、埋深、走向、長(zhǎng)度進(jìn)行優(yōu)化。
建筑單體的成本優(yōu)化：建筑高層與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的鋼筋等級(jí)優(yōu)化;利用建筑墻體減少防火卷簾與防火門及噴淋系統(tǒng)的設(shè)置;在符合設(shè)計(jì)規(guī)范的情況下建設(shè)沉降縫的設(shè)置;地下室層高優(yōu)化建設(shè)埋深與結(jié)構(gòu)成本，嚴(yán)控地下室層數(shù);轉(zhuǎn)換層與設(shè)備層是較為保守區(qū)域;建筑頂層、外挑構(gòu)件、門窗、護(hù)欄外墻裝飾、布品及材料、金屬構(gòu)件、鋼構(gòu)件也是材料與形態(tài)的優(yōu)化。
景觀設(shè)計(jì)的成本優(yōu)化：控制軟硬景比，提高軟景比;時(shí)令花卉盡量少;水景面積盡量少;名貴樹(shù)種盡量少;微地形造景盡量少;構(gòu)筑物數(shù)量和形態(tài)可優(yōu)化。配套工程的成本優(yōu)化：泳池設(shè)備選型品牌可優(yōu)化、智能化設(shè)計(jì)品牌可優(yōu)化、圍墻造型可簡(jiǎn)化;配套學(xué)校、會(huì)所、物業(yè)用房、架空層面積可優(yōu)化;設(shè)備間布置與走線可優(yōu)化。
4.7健全材料招采庫(kù)與材料集采采購(gòu)平臺(tái)
合理的配置與集中采購(gòu)是房地產(chǎn)后期發(fā)展趨勢(shì)之一。健全材料招采庫(kù)與集中采購(gòu)不但可以規(guī)范采購(gòu)流程、提高采購(gòu)管理效率與透明度、有效降低采購(gòu)成本，還可以協(xié)調(diào)和整合各需求單位的資源，實(shí)現(xiàn)資源的統(tǒng)一調(diào)配。依據(jù)設(shè)計(jì)材料的物料表和白皮書(shū)招采職能部門進(jìn)行招采工作，建立健全的材料招采庫(kù)并進(jìn)行集中采購(gòu)也是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本管控與提升的延伸。
4.8建立全員責(zé)任成本考核獎(jiǎng)懲制度
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本管控與提升應(yīng)該是全員參與，但在我國(guó)目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)更多的設(shè)計(jì)部門或是成本部門的人員參與，導(dǎo)致最終的成本管控結(jié)果與設(shè)計(jì)效果差異甚遠(yuǎn)，并且致使工期、質(zhì)量均有一定影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需建立健全全員的設(shè)計(jì)階段責(zé)任成本考核與獎(jiǎng)懲制度，與績(jī)效掛鉤，做到偏差預(yù)警。結(jié)合設(shè)計(jì)進(jìn)程的前期調(diào)研、概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、二次深化設(shè)計(jì)、材料選型、設(shè)計(jì)優(yōu)化等各個(gè)階段將設(shè)計(jì)階段的成本科目、責(zé)任目標(biāo)、指標(biāo)類型、考核系數(shù)以任務(wù)書(shū)、企業(yè)管理制度或成本控制表等形式劃分各部門、各單位，按權(quán)重分解至個(gè)人;對(duì)過(guò)程結(jié)果進(jìn)行充分的分析、溝通與協(xié)調(diào)，對(duì)各階段的敏感點(diǎn)與控制點(diǎn)進(jìn)行管控提示、評(píng)估與審核;對(duì)該階段的成果進(jìn)行考核與獎(jiǎng)懲機(jī)制，既完善了方案與推動(dòng)方案的落地性，也進(jìn)一步促使成本可控。
總而言之，設(shè)計(jì)階段的責(zé)任成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心與關(guān)鍵所在。在設(shè)計(jì)階段強(qiáng)調(diào)責(zé)任成本的管控與提升，不僅提升了總體成本把控的根源性、前置性及整體性，也較好的節(jié)約成本、提升產(chǎn)品品質(zhì)、提升盈利空間、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這也將更進(jìn)一步促使房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面的、科學(xué)的、合理的成本管控與提升。