個(gè)人出租住房，要繳哪些稅費(fèi)
整體來講，個(gè)人出租住房涉及增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加(以下簡稱“附加稅費(fèi)”)，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，印花稅以及個(gè)人所得稅。其中，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào)，以下簡稱“24號(hào)文件”)規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅;對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
個(gè)人出租住房涉及的其他6種稅費(fèi)，需要分情況具體討論。
增值稅方面。一般情況下，個(gè)人出租住房，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件2規(guī)定，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算、繳納增值稅。實(shí)務(wù)中，房東如果采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2021年第5號(hào)，以下簡稱“5號(hào)公告”)第四條規(guī)定，取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^15萬元的，免征增值稅。
附加稅費(fèi)方面。由于個(gè)人出租住房不涉及消費(fèi)稅，附加稅費(fèi)以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。增值稅免征的，附加稅費(fèi)也免于征收。
對(duì)于需要繳納增值稅的情況，根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十九條、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā))第3條、《增值稅一般納稅人登記管理辦法》(國家稅務(wù)總局令第43號(hào))第四條等規(guī)定，自然人(即其他個(gè)人)可以適用《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕13號(hào)，以下簡稱“13號(hào)文件”)規(guī)定的增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征優(yōu)惠政策，各省(自治區(qū)、直轄市)人民政府制發(fā)的落實(shí)文件中作出特殊規(guī)定的除外。13號(hào)文件指出，2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征附加稅費(fèi)。筆者提醒，納稅人需要根據(jù)所在省(區(qū)、市)具體規(guī)定，明確附加稅費(fèi)具體的減免優(yōu)惠。
此外，教育費(fèi)附加、地方教育附加方面，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》(財(cái)稅〔2016〕12號(hào))規(guī)定，如果月租金不超過10萬元，予以免征。
房產(chǎn)稅方面。根據(jù)24號(hào)文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。同時(shí)，根據(jù)13號(hào)文件規(guī)定，在2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅。以湖南省為例，納稅人可以減按50%繳納房產(chǎn)稅，那么納稅人房產(chǎn)稅的實(shí)際稅負(fù)為2%。
需要說明的是，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào)，以下簡稱“43號(hào)文件”)規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。
個(gè)人所得稅方面。24號(hào)文件第二條明確，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。同樣需要說明的是，根據(jù)43號(hào)文件規(guī)定，個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》(國稅函〔2009〕639號(hào)，以下簡稱“639號(hào)文件”)規(guī)定，個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
在計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃所得時(shí)，納稅人可依次扣減財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃所得費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)為，每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元;4000元以上的，減除20%的費(fèi)用。
根據(jù)咨詢熱點(diǎn)，筆者提示，修繕費(fèi)用每月最高可扣除800元，不足800元的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過800元一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。
實(shí)際案例：出租住房如何繳稅
舉例說明，2021年2月底，A先生將一套位于長沙市雨花區(qū)的住房出租給C女士，租期半年(2021年3月1日～2021年8月31日)，合同約定采取租金一次性付清的方式，共計(jì)收取租金9000元。因房屋門窗損壞，3月，A先生支付了300元修繕費(fèi)用，支付憑證齊全。那么，對(duì)于該筆租金收入，A先生應(yīng)如何繳納稅款?已知湖南省按照50%幅度減征房產(chǎn)稅、附加稅費(fèi)等。
該案例中，A先生收取半年租金共計(jì)9000元，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖霝?500元，未超過15萬元，根據(jù)5號(hào)公告規(guī)定，可免繳增值稅，進(jìn)而免繳附加稅費(fèi)。同時(shí)，根據(jù)24號(hào)文件規(guī)定，A先生還可享受免繳印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠。因此，A先生出租住房，只要繳納房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。
房產(chǎn)稅方面，因A先生免繳增值稅，在確定房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅稅額，即每月應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：9000÷6×4%×50%=30(元)。
個(gè)人所得稅方面，免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入也不扣減增值稅額。
由于一次性收取房租，A先生應(yīng)于收取房租的次月一次性申報(bào)繳納個(gè)人所得稅：(9000-180-300)×(1-20%)×10%=681.6(元)。
能否代開增值稅專用發(fā)票
湖南12366熱線咨詢數(shù)據(jù)顯示，一些納稅人關(guān)心能否代開增值稅專用發(fā)票。該問題主要集中在承租方為增值稅一般納稅人，承租方需要取得增值稅專用發(fā)票用于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的情形。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》(稅總函〔2016〕145號(hào))規(guī)定，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個(gè)人的，納稅人繳納增值稅后可以向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)代開發(fā)票僅需填報(bào)3份《代開增值稅發(fā)票繳納稅款申報(bào)單》，同時(shí)提交載有租金等內(nèi)容的房屋租賃合同、納稅人身份證原件查驗(yàn)(信息核實(shí)無誤后合同及證件資料及時(shí)退還)，即可辦理個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)租賃發(fā)票代開業(yè)務(wù)。