《契稅法》于2020年8月11日經(jīng)第十三屆全國人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議表決通過，自2021年9月1日起施行。
中華人民共和國契稅法
第四條契稅的計(jì)稅依據(jù)：
(一)土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款;
(二)土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額;
(三)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格依法核定的價(jià)格。
納稅人申報(bào)的成交價(jià)格、互換價(jià)格差額明顯偏低且無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。
財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào))
二、關(guān)于若干計(jì)稅依據(jù)的具體情形
(一)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)由該土地使用權(quán)人以補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。
(二)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的，承受方應(yīng)分別以補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。
(三)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的，承受方應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。
(四)土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款。
(五)土地使用權(quán)出讓的，計(jì)稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。
(六)房屋附屬設(shè)施(包括停車位、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、頂層閣樓、儲(chǔ)藏室及其他房屋附屬設(shè)施)與房屋為同一不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計(jì)稅。
(七)承受已裝修房屋的，應(yīng)將包括裝修費(fèi)用在內(nèi)的費(fèi)用計(jì)入承受方應(yīng)交付的總價(jià)款。
(八)土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價(jià)格相等的，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零;互換價(jià)格不相等的，以其差額為計(jì)稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。
(九)契稅的計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅。
國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅服務(wù)與征收管理若干事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局公告2021年第25號(hào))
三、契稅計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅，具體情形為：
(一)土地使用權(quán)出售、房屋買賣，承受方計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅;實(shí)際取得增值稅發(fā)票的，成交價(jià)格以發(fā)票上注明的不含稅價(jià)格確定。
(二)土地使用權(quán)互換、房屋互換，契稅計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅價(jià)格的差額。
(三)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的契稅計(jì)稅價(jià)格為不含增值稅價(jià)格。
關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅服務(wù)和征收管理若干事項(xiàng)的公告》的解讀
四、契稅計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅具體指什么?
23號(hào)公告第二條第(九)項(xiàng)規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅。為方便納稅人確定契稅申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)，《公告》按照土地使用權(quán)出售、房屋買賣，土地使用權(quán)互換、房屋互換，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定契稅計(jì)稅價(jià)格等三類情形，作出契稅計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅的具體規(guī)定。
一是土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，承受方計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅;實(shí)際取得增值稅發(fā)票的，成交價(jià)格以發(fā)票上注明的不含稅價(jià)格確定。
二是土地使用權(quán)互換、房屋互換的，應(yīng)分別確定互換土地使用權(quán)、房屋的不含稅價(jià)格，再確定互換價(jià)格的差額。
三是土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為的，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的契稅計(jì)稅價(jià)格為不含增值稅價(jià)格。
需要說明的是，土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓方免征增值稅的，承受方計(jì)征契稅的成交價(jià)格不扣減增值稅額。
【例3】某一般納稅人A公司銷售其自建的房屋，含稅價(jià)為328萬元，并適用一般計(jì)稅方法，2019年1月，A公司向納稅人B開具第1張?jiān)鲋刀惏l(fā)票，注明的增值稅額為10萬元、不含稅價(jià)格為100萬元;2021年9月，A公司向納稅人開具第2張發(fā)票，注明的增值稅額為18萬元、不含稅價(jià)格為200萬元。則B申報(bào)契稅的計(jì)稅依據(jù)=100+200=300(萬元)。
【例4】自然人A與自然人B互換房屋，A的房屋不含稅銷售價(jià)格為145萬元，B的房屋不含稅銷售價(jià)格為100萬元。則A申報(bào)契稅的計(jì)稅依據(jù)為0;B申報(bào)契稅的計(jì)稅依據(jù)=145-100=45(萬元)。
【例5】自然人A將一套購買滿2年的住房銷售給自然人B，合同確定的交易含稅價(jià)為210萬元，A符合免征增值稅條件，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票上注明增值稅額為0,不含稅價(jià)格為210萬元。則B申報(bào)繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)為210萬元。
財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))
一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。
五、免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
來源：一葉稅舟整理