房地產開發(fā)企業(yè)建造的物業(yè)開發(fā)成本，是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的主要用于小區(qū)配套設施的物業(yè)成本，廣泛的說，物業(yè)屬于小區(qū)配套設施，但其產權歸屬一直存在著爭議，實務處理中也有模糊和混淆。通常，物業(yè)資產作為公共配套設施應屬全體業(yè)主所有，但在某些情況下也可能仍由開發(fā)商控制。在進行涉稅會計處理時，必須首先明確產權歸屬的基礎上，再考慮成本核算。本文將根據物業(yè)的產權歸屬，將其分為開發(fā)商自持物業(yè)或全體業(yè)主所持物業(yè)。具體分析如下：
一、 開發(fā)商自持物業(yè)
1. 開發(fā)商自持經營物業(yè)
產權歸房地產開發(fā)企業(yè)所有，以開發(fā)商名義辦理了產權登記。這種情況下，物業(yè)的建造成本通過“開發(fā)成本—公共配套設施費”科目核算，物業(yè)竣工驗收時，轉入“固定資產”。需要注意到，房地產開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的部分房地產項目轉為自持，沒有發(fā)生交易行為，不屬于增值稅的應稅行為。根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（二）款規(guī)定，“房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用?！标P于企業(yè)所得稅的相關規(guī)定：根據《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第二條規(guī)定，“企業(yè)將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發(fā)生改變而不屬于內部處置資產，應按規(guī)定視同銷售確定收入。（一）用于市場推廣或銷售；（二）用于交際應酬；（三）用于職工獎勵或福利；（四）用于股息分配；（五）用于對外捐贈；（六）其他改變資產所有權屬的用途?！惫十a權屬于開發(fā)商，由開發(fā)商自持經營的物業(yè)，在初始確認“固定資產”時，不征稅增值稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅。
在此模式下，物業(yè)運營階段，發(fā)生的裝修費計入“在建工程”或“固定資產”科目，每年按照從價計征房產稅、繳納土地使用稅。
2. 開發(fā)商出租物業(yè)
產權依然歸房地產開發(fā)企業(yè)所有，但在確定將物業(yè)用途作為出租經營使用開始，應將物業(yè)成本從“開發(fā)產品—公共配套設施”科目中調整至“投資性房地產”科目核算，在此模式下，初始計量以及后續(xù)核算分為成本模式和公允價值模式兩種方式。
（1）成本模式： 將歸集于“投資性房地產”科目的成本，作為初始確認的賬面價值，后續(xù)的改建支出，將“投資性房地產”賬面凈值轉入“在建工程”，待工程完工達到預計可使用狀態(tài)時，從“在建工程”轉入“投資性房地產”。出租模式與自持經營，除了賬務處理的區(qū)別之外，房產稅的計稅方式也不同，在出租模式下，每年按照從租計征房產稅、繳納土地使用稅。
（2）公允價值模式：公允價值模式的初始確認與成本模式相同，后續(xù)計量時，根據市場公允價值變動調整“投資性房地產”的價值，需要說明的是，稅法對公允價值變動模式不予認可，依然按照成本模式確定計稅基礎。年終企業(yè)進行所得稅匯算清繳時，應將公允價值變動產生的損益沖回，按照成本模式計提折舊。
二、由全體業(yè)主所有的物業(yè)
在實務中，往往開發(fā)商建造物業(yè)發(fā)生的成本，在項目完工時，已計入“開發(fā)成本—公共配套設施”科目，產權為全體業(yè)主所有，業(yè)委會移交物業(yè)公司代管。根據《國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)[2009]31號文），第十七條規(guī)定：“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：(一)屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。(二)屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理?！?/p>
如屬于盈利性質的，其核算方式比照房地產開發(fā)企業(yè)自持模式下的稅會處理。
但是在實務操作中，產權屬于全體業(yè)主所有的，通常作為非營利性物業(yè)核算。物業(yè)的建造成本已經分攤至“開發(fā)產品—公共配套設施”，已計入可售房產開發(fā)總成本，并分攤在開發(fā)產品中。物業(yè)后期運營時，其收益應由全體業(yè)主共享，發(fā)生的大額裝修費用，可以計入長期待攤費用。
長期待攤費用在所得稅前可以扣除的四個條件：
（1）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；
（2）租入固定資產的改建支出；
（3）固定資產的大修理支出；
（4）其他應當作為長期待攤費用的支出。
比照對固定資產的大修理支出，符合固定資產改擴建確認條件的，應當計入固定資產成本，在該固定資產的剩余使用年限內，以計提折舊的方式稅前扣除；不符合固定資產改擴建確認條件的，應當將發(fā)生的大修理費用計入長期待攤費用，并在下一次大修理前的期限內平均攤銷，攤銷時間在1個納稅年度以上。