收取的這一部分利息費(fèi)用是做為房款的價(jià)外費(fèi)用并入房款，同時(shí)一并開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票繳納9%(新項(xiàng)目)的增值稅呢，還是做為另外收取業(yè)主的資金占用費(fèi)，后續(xù)與房款銷售發(fā)票分開開具，開具6%的資金占用費(fèi)發(fā)票呢?
一、什么是價(jià)外費(fèi)用
根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第六條規(guī)定：銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向購(gòu)買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括價(jià)外向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。
二、價(jià)外費(fèi)用的常規(guī)理解
從上述價(jià)外費(fèi)用的概念，我們也許不難看到，開發(fā)商由于銷售房屋不能及時(shí)收到房款，允許業(yè)主在一段時(shí)間內(nèi)延期支付，但同時(shí)收取銷售房款的延期付款利息，它是符合上述增值稅條例中關(guān)于價(jià)外費(fèi)用涵蓋的內(nèi)容，應(yīng)該做為房款的價(jià)外費(fèi)用并入房款總額中，而不能獨(dú)立的做為開發(fā)商收取的資金占用費(fèi)，按資金占用費(fèi)開具和繳納各種稅費(fèi)。
三、利息費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)
通過上述分析，那是不是可以理解為只要開發(fā)商收取業(yè)主的利息費(fèi)用，都應(yīng)該做為價(jià)外費(fèi)用并入房款總額呢，這里有一個(gè)重要的因素，就是開發(fā)商與業(yè)主的合同到底是如何約定的?
(一)銷售房屋的主合同明確做了約定的相關(guān)財(cái)稅處理：
1、利息費(fèi)用屬于房款的價(jià)外費(fèi)用：
如果開發(fā)商與業(yè)主在簽定房屋銷售合同時(shí)，就明確在主合同中一并約定，業(yè)主由于自身原因，無法將款項(xiàng)及時(shí)支付給開發(fā)商，而是約定分期支付，同時(shí)開發(fā)商收取業(yè)主一定的利息費(fèi)用，那么這種情況下，利息費(fèi)用就屬于房款的價(jià)外費(fèi)用。
2、利息費(fèi)用納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及發(fā)票開具：
(1)開發(fā)商收到延期付款利息的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間同房屋銷售的納稅義發(fā)生時(shí)間一致，以約定和收取的時(shí)間為準(zhǔn);
(2)開發(fā)商收到延期付款利息，應(yīng)當(dāng)正常開具發(fā)票，選擇的開票編碼應(yīng)該同“銷售不動(dòng)產(chǎn)”選擇的編碼一致。
(3)由于利息費(fèi)用屬于房款的價(jià)外費(fèi)用，不論是增值稅、企業(yè)所得稅還是土地增值稅，都應(yīng)連同房屋銷售價(jià)款一并并入并計(jì)算繳納。
(二)雙方除簽定銷售房屋的主合同外，還單獨(dú)簽署了借款協(xié)議的相關(guān)財(cái)稅處理：
1、利息費(fèi)用不屬于房款的價(jià)外費(fèi)用：
如果開發(fā)商與業(yè)主正常簽定了房屋銷售合同，到了業(yè)主應(yīng)付款日期，雙方再次達(dá)成約定，并單獨(dú)簽署了借款協(xié)議，則該利息費(fèi)用應(yīng)按照借款利息計(jì)算繳納增值稅，不屬于房款的價(jià)外費(fèi)用。
2、利息費(fèi)用納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及發(fā)票開具：
(1)開發(fā)商收到業(yè)主的利息費(fèi)用，屬于增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)按照借款利息(一般納稅人6%)的稅率交稅;
(2)開發(fā)商收到業(yè)主的利息費(fèi)用的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間根據(jù)雙方單獨(dú)簽訂的借款協(xié)議約定的時(shí)間為準(zhǔn);
(3)開發(fā)商收到業(yè)主的利息費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)正常開具發(fā)票，選擇的開票編碼為“資金占用費(fèi)”;
(4)開發(fā)商收到的利息費(fèi)用屬于“其他業(yè)務(wù)收入”范疇，應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅;
(5)因該利息費(fèi)用不屬于開發(fā)商銷售房屋的價(jià)外費(fèi)用，因此開發(fā)商收到的利息費(fèi)用不繳納土地增值稅。