不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產(chǎn)與土地不能分離或者不可移動，一旦分離或者移動將改變其性質(zhì)或者大大降低其價值。《物權法》中涉及的不動產(chǎn)種類有礦藏、水流、海域，土地，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，野生植物資源，鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，建筑物?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》中涉及的不動產(chǎn)有土地，房屋等建筑物、構(gòu)筑物，森林、林木， 海域。立法中對不動產(chǎn)的分類，并未按照同一標準劃分，在自然屬性區(qū)分基礎上，還按照不動產(chǎn)用途、所有權主體進行了區(qū)分。本文按照自然屬性對不動產(chǎn)進行介紹和分類。
不動產(chǎn)包括哪些內(nèi)容？
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.土地
從地理學角度講，土地是地表某一地段包括地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤、植被等多種自然要素在內(nèi)的自然綜合體。廣義講的土地還包括海洋等，本文僅指狹義概念下的陸地部分。
從地理學定義看，根據(jù)地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤、植被等的不同，土地可以分為森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、沙漠、地表水等。
2.海域
海域是指包括水上、水下在內(nèi)的一定海洋區(qū)域。根據(jù)《海域使用管理法》，海域包括內(nèi)水、領海的水面、水體、海床和底土，其中內(nèi)水是指我國領?；€向陸地一側(cè)至海岸線的海域，領海的寬度從領海基線量起為十二海里。從立法看，海域是一個立體的概念。
3.地下物
（1）礦藏
在《礦產(chǎn)資源法》中還有一個概念是“礦產(chǎn)資源”。礦藏是指地下埋藏的各種礦物的總稱。礦產(chǎn)資源，又稱礦物資源，是指經(jīng)地質(zhì)作用，地殼中的有用礦物富集而成的具有工業(yè)利用價值的礦產(chǎn)。兩個概念應指向同一事物，前者側(cè)重自然屬性，后者側(cè)重經(jīng)濟社會屬性。如地下水、煤炭、天然氣、石油、有色金屬礦等都屬于礦藏。
（2）地下設施
包括人類開發(fā)利用地下空間所建造的各類設施，如地鐵，給排水、熱力、燃氣、供電、通訊設施，地下油庫，地下建筑等。
4.地上物
（1）野生植物
根據(jù)《野生植物保護條例》，野生植物，是指原生地天然生長的珍貴植物和原生地天然生長并具有重要經(jīng)濟、科學研究、文化價值的瀕危、稀有植物。除了作為保護對象的野生植物，其他各類野生植物也屬于不動產(chǎn)。
（2） 農(nóng)作物
農(nóng)作物是指農(nóng)業(yè)上栽培的各種植物。主要包括糧食作物和經(jīng)濟作物兩大類，經(jīng)濟作物包括油料作物、蔬菜作物、花、草、樹木。這里要注意與作為土地類型的森林、草原等的區(qū)分，森林、草原是指土地的自然形態(tài)，是土地地表與其天然附著物的合稱。而農(nóng)作物是人類開發(fā)利用土地栽培的植物，其與土地相連時屬于不動產(chǎn)，收割分離后則為動產(chǎn)。
（3）房屋等建筑物、構(gòu)筑物
建筑物主要是指房屋，是指有基礎、墻、頂、門、窗，能夠遮風避雨，供人在內(nèi)居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。構(gòu)筑物是沒有可供人們使用的內(nèi)部空間的，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、橋梁、水壩、雕塑、圍墻等。
（4）其他地上設施
如鐵路、公路等設施。
5.土地及海域上下空間
無論從法律上還是從自然屬性講，土地上方下方空間及物質(zhì)、海域以上以下空間及物質(zhì)，除法律有特別規(guī)定，如礦藏、野生植物資源等要單獨分離外，其他空間和物質(zhì)都應附屬于土地、海域，不應單獨分離。但是，向上向下應該是有范圍的，向上的太空部分是否已經(jīng)不能為土地、海域的概念所包含，向下的地幔以下部分是否也不能為土地、海域的概念所包含。太空、太空中的物質(zhì)以及地幔以下的部分，從自然屬性上應當也屬于不動產(chǎn)，相信隨著人類探索能力的不斷增強，對其進行的法律規(guī)范，也會逐步加強和完善。
如何進行不動產(chǎn)登記？
1.不動產(chǎn)登記需要哪些人前來申請辦理？
根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》要求，因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：(一)尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；(二)繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利的；(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權利的；(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；(五)不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的； (六)申請更正登記或者異議登記的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。
2.辦理不動產(chǎn)登記需要提供哪些資料？
(一)登記申請書；(二)申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；(三)相關的不動產(chǎn)權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權屬證書；(四)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；(五)與他人利害關系的說明材料；(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。
3.哪些不動產(chǎn)權利可以登記？
(一)集體土地所有權；(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權； (三)森林、林木所有權；(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；(五)建設用地使用權；(六)宅基地使用權； (七)海域使用權； (八)地役權；(九)抵押權；(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。
4.不動產(chǎn)登記簿記載什么事項？
(一)不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；(二)不動產(chǎn)權利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；(三)涉及不動產(chǎn)權利限制、提示的事項；(四)其他相關事項。
5.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，辦理不動產(chǎn)權證需要多長時間？
根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。需要注意的是，審查時限并不包括公告、權籍調(diào)查、補正資料的時間，也就是說，有的不動產(chǎn)登記如果需要公告、權籍調(diào)查、補正資料，公告、權籍調(diào)查、補正資料的時間不計算在30個工作日之內(nèi)。
6.原先辦的房產(chǎn)證、土地證是否有效？
按照“不變不換”的原則，權利不變動、簿證不更換。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前依法頒發(fā)的房產(chǎn)證、土地證等權利證書繼續(xù)有效，在權利發(fā)生轉(zhuǎn)移或變更時，頒發(fā)新的不動產(chǎn)權證書。
7.怎樣進行不動產(chǎn)登記？
申請人提出申請；提交材料；不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查材料及書面給出受理通知；完成登記(自受理登記申請之日起30個工作日完成)。
動產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)別是什么？
動產(chǎn)和不動產(chǎn)，這兩個看起來很清楚的概念，在實務中往往是一道難解的題目。如：電梯、油氣水井設施或者林木等等，屬于動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，一直是爭論的焦點。而在動產(chǎn)和不動產(chǎn)涉稅方面，更是大相徑庭。如：銷售或出租動產(chǎn)繳納增值稅，購買方或承租方可以抵扣進項稅額；銷售或出租不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，購買方或者承租方無進項稅額抵扣。因此，正確區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，對于規(guī)范納稅顯得尤其重要。筆者梳理了相關稅務文件，歸納為以下幾點：
不動產(chǎn)包括三種土地附著物，而動產(chǎn)不是土地附著物。
《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第二十三條第二款規(guī)定，“不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物?！?/p>
《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）第九條（二）項規(guī)定，“其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)?！?/p>
由此可見，動產(chǎn)和不動產(chǎn)的主要區(qū)別在于能否移動，或者移動后是否引起性質(zhì)、形狀的改變。不動產(chǎn)的代名詞，即土地附著物，它包括附著于土地的建筑物、附著于土地的構(gòu)筑物和其他土地附著物三種。