土地增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)如何確定?依據(jù)相關(guān)規(guī)定，“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”;土地增值稅應(yīng)稅收入和預(yù)征依據(jù)進(jìn)行了如下明確：
一是明確土地增值稅的應(yīng)稅收入或預(yù)征計(jì)征依據(jù)的計(jì)算方法。
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
納稅人在預(yù)征土地增值稅或土地增值稅清算時(shí)的計(jì)稅依據(jù)公式是：
土地增值稅應(yīng)稅收入(或預(yù)征的計(jì)征依據(jù))=銷售收入(或預(yù)收款)/(1+適用增值稅稅率或征收率5%)
注：適用增值稅稅率按照納稅所屬期法定增值稅稅率計(jì)算
二是規(guī)定土地增值稅預(yù)征稅款時(shí)計(jì)征依據(jù)可以選擇簡(jiǎn)化計(jì)算方法。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”
按照第二款規(guī)定，土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)可以做如下推導(dǎo)：
土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅款
=預(yù)收款-預(yù)收款/(1+適用增稅稅率或征收率5%)×增值稅預(yù)征率3%
舉例說明：
某房地產(chǎn)公司某月收取預(yù)收款100萬元，適用一般計(jì)稅方法9%的稅率或適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法5%的征收率，按照不同計(jì)算公式計(jì)算結(jié)果如下：
1.適用一般計(jì)稅方法時(shí)
(1)按照第一款規(guī)定計(jì)算公式
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款/(1+增值稅適用稅率)=100/(1+9%)=91.74萬元
(2)按照第二款規(guī)定的計(jì)算公式
土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅款
=預(yù)收款-預(yù)收款/(1+增稅稅適用稅率)×增值稅預(yù)征率3%=100-100/(1+9%)×3%=97.25萬元
按照第二款規(guī)定計(jì)算公式比按照第一款規(guī)定的計(jì)計(jì)算公式計(jì)算的預(yù)征的計(jì)征依據(jù)大5.51萬元。
2.適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法時(shí)
(1)按照第一款規(guī)定計(jì)算公式
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款/(1+征收率)=100/(1+5%)=95.24萬元
(2)按照第二款規(guī)定的計(jì)算公式
土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅款
=預(yù)收款-預(yù)收款/(1+征收率5%)×增值稅預(yù)征率3%=100-100/(1+5%)×3%=97.14萬元
按照第二款規(guī)定的計(jì)算公式比按照第一款規(guī)定的計(jì)算公式計(jì)算的預(yù)征的計(jì)征依據(jù)大1.90萬元。
由此可見，在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征環(huán)節(jié)有兩種計(jì)稅依據(jù)，納稅人了可以選擇簡(jiǎn)化計(jì)算預(yù)征依據(jù)的辦法，但選擇簡(jiǎn)化計(jì)算辦法會(huì)增加納稅人在土地增值稅預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。