土地管理法實(shí)施條例
第三十七條 國(guó)土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地布局和用途，依法控制集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)模，促進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的節(jié)約集約利用。
鼓勵(lì)鄉(xiāng)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目使用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。
概念和分類
集體建設(shè)用地主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民享有使用權(quán)，使用期限無(wú)規(guī)定。農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地。農(nóng)村集體建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地?！鞭r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過(guò)去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，可以進(jìn)入城市的建設(shè)用地市場(chǎng)，享受和國(guó)有土地同等權(quán)利。
1
入市條件
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市有三個(gè)主要條件：一是必須是規(guī)劃確定的。規(guī)劃包括土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，現(xiàn)在正在編制“多規(guī)合一”的國(guó)土空間規(guī)劃，國(guó)土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地布局和用途。也就是說(shuō)，編制國(guó)土空間規(guī)劃非常重要，如果不納入國(guó)土空間規(guī)劃，包括作為詳細(xì)規(guī)劃的村莊規(guī)劃，今后是無(wú)法安排使用的。二是必須是經(jīng)營(yíng)性用途的。也就是主要用于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，屬于公共公益用途的，不在這個(gè)范圍。三是必須要登記。只有經(jīng)過(guò)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，才可入市使用。
2
主要來(lái)源
主要有兩種來(lái)源：一是存量。也就是現(xiàn)有的集體建設(shè)用地。二是新增。今后每年可安排一定的新增建設(shè)用地指標(biāo)，只轉(zhuǎn)不征，使其成為可入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。新《土地管理法》第二十三條規(guī)定：土地利用年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)對(duì)本法第六十三條規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地作出合理安排。
還有一種來(lái)源，就是通過(guò)盤活利用閑置宅基地，使其成為可入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。2019年9月30日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)的《關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》 提出：“鼓勵(lì)利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉(cāng)儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目?！钡@個(gè)文件表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)，沒(méi)有體現(xiàn)規(guī)劃管控、用途管制和依法登記。2021年6月28日，河北省委農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《河北省農(nóng)村閑置宅基地盤活利用指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出“允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在妥善處理產(chǎn)權(quán)和補(bǔ)償關(guān)系后，在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地依法登記后，按照規(guī)劃確定的用途，穩(wěn)妥有序引導(dǎo)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。”河北這個(gè)文件表述是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，而且允許“廢棄的集體公益性建設(shè)用地”也可轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。
3
可使用情形
使
可使用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的，主要指工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，鼓勵(lì)鄉(xiāng)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目使用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。
最新規(guī)定是，保障性租賃住房也可以使用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。2021年6月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，提出：人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；應(yīng)支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過(guò)自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。
需要注意的是，目前有些開(kāi)發(fā)商打著“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”的旗號(hào)，借“民宿”之名，實(shí)際占用集體建設(shè)用地建“別墅”，繼續(xù)搞“小產(chǎn)權(quán)房”，公開(kāi)對(duì)外銷售，這是現(xiàn)行法律法規(guī)不允許的。
4
使用方式
主要是出讓和出租兩種方式。新《土地管理法》第六十三條規(guī)定：土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。
對(duì)如何出讓和出租，具體要求是兩個(gè)“應(yīng)當(dāng)”：一是應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。二是應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
5
使用年限
參照國(guó)有建設(shè)用地使用年限。《土地管理法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。
6
二級(jí)市場(chǎng)
可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)正常流轉(zhuǎn)。《土地管理法》第六十三條規(guī)定；通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。
《土地管理法實(shí)施條例》第四十三條補(bǔ)充規(guī)定：通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并書面通知土地所有權(quán)人。
7
程序規(guī)定
第一步：自然資源主管部門提出規(guī)劃條件和相關(guān)要求。新《土地管理法實(shí)施條例》第三十九條規(guī)定：土地所有權(quán)人擬出讓、出租集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的，市、縣人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃提出擬出讓、出租的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的規(guī)劃條件，明確土地界址、面積、用途和開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度等。市、縣人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求。
第二步，編制出讓、出租方案。新《土地管理法實(shí)施條例》第四十條規(guī)定：土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等，編制集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，由本集體經(jīng)濟(jì)組織形成書面意見(jiàn)，在出讓、出租前不少于十個(gè)工作日?qǐng)?bào)市、縣人民政府。市、縣人民政府認(rèn)為該方案不符合規(guī)劃條件或者產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等的，應(yīng)當(dāng)在收到方案后五個(gè)工作日內(nèi)提出修改意見(jiàn)。土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照市、縣人民政府的意見(jiàn)進(jìn)行修改。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等方案應(yīng)當(dāng)載明宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求、使用期限、交易方式、入市價(jià)格、集體收益分配安排等內(nèi)容。
第三步：出讓并簽訂合同：新《土地管理法實(shí)施條例》第四十一條規(guī)定：土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等方案，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易價(jià)款支付、交地時(shí)間和開(kāi)工竣工期限、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，約定提前收回的條件、補(bǔ)償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法等，并報(bào)市、縣人民政府自然資源主管部門備案。未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求納入合同的，合同無(wú)效；造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。合同示范文本由國(guó)務(wù)院自然資源主管部門制定。
第四步：交費(fèi)和辦理登記。新《土地管理法實(shí)施條例》第四十二條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)按照約定及時(shí)支付集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)款，并依法繳納相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以及依法利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)，依法申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
8
使用權(quán)收回
可以由村集體依法收回。《土地管理法》第六十六條規(guī)定：有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)：（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；（二）不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定收回農(nóng)民集體所有的土地的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。收回集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。
以上資料來(lái)源《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》和網(wǎng)絡(luò)資料整理，歡迎補(bǔ)充完善、指正。轉(zhuǎn)自“云南國(guó)土空間規(guī)劃”
下一篇：債權(quán)怎么融資