土地增值稅“項目”，可以簡單理解為土地增值稅的清算對象，我們就“清算對象”進行闡述。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。”由此看出，總局是尊重企業(yè)會計成本對象確認(rèn)原則的，基本保持會計和稅法的一致性，最大限度縮小稅會差異。
《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)文件就土地增值稅的清算單位做如下規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。”
試問：187文件規(guī)定“國家有關(guān)部門”是指哪個部門?
房地產(chǎn)企業(yè)的“五證”分別為：
1、國土部門辦理的《國有土地使用證》
2、發(fā)改委審批的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
3、規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
4、建委頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》
5、房管部門發(fā)放的《預(yù)售證》
到底哪一個證書作為土地增值稅的清算對象?結(jié)果我們仔細(xì)甄別：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》清晰記載了項目名稱、建設(shè)規(guī)模、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型、造價等信息，與土地增值稅清算流程的數(shù)據(jù)采集基本吻合，因此，大部分省市認(rèn)可《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為土地增值稅清算對象的劃分標(biāo)準(zhǔn)。
至此，我們得出一個簡單結(jié)論：房地企業(yè)持有的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是確認(rèn)土地增值稅清算對象的基本標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，土地增值稅的項目是以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》來作為劃分標(biāo)準(zhǔn)的。