近期納稅人十分關(guān)注個人出租住房的涉稅問題。咨詢主要集中在個人出租住房需要繳納哪些稅費、能否代開增值稅專用發(fā)票等方面。
個人出租住房，要繳哪些稅費
整體來講，個人出租住房涉及增值稅，城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加（以下簡稱“附加稅費”），房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，印花稅以及個人所得稅。其中，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號，以下簡稱“24號文件”）規(guī)定，對個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
個人出租住房涉及的其他6種稅費，需要分情況具體討論。
增值稅方面。一般情況下，個人出租住房，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2規(guī)定，按照5%的征收率減按1.5%計算、繳納增值稅。實務(wù)中，房東如果采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第5號，以下簡稱“5號公告”）第四條規(guī)定，取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。
附加稅費方面。由于個人出租住房不涉及消費稅，附加稅費以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)。增值稅免征的，附加稅費也免于征收。
對于需要繳納增值稅的情況，根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》第二十九條、《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第3條、《增值稅一般納稅人登記管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第43號）第四條等規(guī)定，自然人（即其他個人）可以適用《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號，以下簡稱“13號文件”）規(guī)定的增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征優(yōu)惠政策，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府制發(fā)的落實文件中作出特殊規(guī)定的除外。13號文件指出，2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征附加稅費。筆者提醒，納稅人需要根據(jù)所在省（區(qū)、市）具體規(guī)定，明確附加稅費具體的減免優(yōu)惠。
此外，教育費附加、地方教育附加方面，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》（財稅〔2016〕12號）規(guī)定，如果月租金不超過10萬元，予以免征。
房產(chǎn)稅方面。根據(jù)24號文件規(guī)定，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。同時，根據(jù)13號文件規(guī)定，在2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅。以湖南省為例，納稅人可以減按50%繳納房產(chǎn)稅，那么納稅人房產(chǎn)稅的實際稅負為2%。
需要說明的是，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號，以下簡稱“43號文件”）規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。
個人所得稅方面。24號文件第二條明確，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。同樣需要說明的是，根據(jù)43號文件規(guī)定，個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號，以下簡稱“639號文件”）規(guī)定，個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。
在計算財產(chǎn)租賃所得時，納稅人可依次扣減財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用以及稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準。根據(jù)個人所得稅法規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得費用扣除標(biāo)準為，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用。
根據(jù)咨詢熱點，筆者提示，修繕費用每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。
實際案例：出租住房如何繳稅
舉例說明，2021年2月底，a先生將一套位于長沙市雨花區(qū)的住房出租給c女士，租期半年（2021年3月1日～2021年8月31日），合同約定采取租金一次性付清的方式，共計收取租金9000元。因房屋門窗損壞，3月，a先生支付了300元修繕費用，支付憑證齊全。那么，對于該筆租金收入，a先生應(yīng)如何繳納稅款？已知湖南省按照50%幅度減征房產(chǎn)稅、附加稅費等。
該案例中，a先生收取半年租金共計9000元，分攤后的月租金收入為1500元，未超過15萬元，根據(jù)5號公告規(guī)定，可免繳增值稅，進而免繳附加稅費。同時，根據(jù)24號文件規(guī)定，a先生還可享受免繳印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠。因此，a先生出租住房，只要繳納房產(chǎn)稅和個人所得稅。
房產(chǎn)稅方面，因a先生免繳增值稅，在確定房產(chǎn)稅計稅依據(jù)時，租金收入不扣減增值稅稅額，即每月應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：9000÷6×4%×50%＝30（元）。
個人所得稅方面，免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，租金收入也不扣減增值稅額。
由于一次性收取房租，a先生應(yīng)于收取房租的次月一次性申報繳納個人所得稅：（9000－180－300）×（1－20%）×10%＝681.6（元）。
能否代開增值稅專用發(fā)票
湖南12366熱線咨詢數(shù)據(jù)顯示，一些納稅人關(guān)心能否代開增值稅專用發(fā)票。該問題主要集中在承租方為增值稅一般納稅人，承租方需要取得增值稅專用發(fā)票用于進項稅額抵扣的情形。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》（稅總函〔2016〕145號）規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票。
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，個人出租不動產(chǎn)代開發(fā)票僅需填報3份《代開增值稅發(fā)票繳納稅款申報單》，同時提交載有租金等內(nèi)容的房屋租賃合同、納稅人身份證原件查驗（信息核實無誤后合同及證件資料及時退還），即可辦理個人不動產(chǎn)租賃發(fā)票代開業(yè)務(wù)。